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達拉斯1號
2020/05/06
項目介紹：
項目位于美國得克薩斯州達拉斯市中央商務區的藝術街區。項目由酒店、公寓和餐廳三部分組成；其中，酒店大樓高8層，擁有183間精品客房；公寓大樓高25層，擁有44套奢華公寓；餐廳與公寓和酒店大樓緊鄰。
| 項目名稱 | 達拉斯1號 |
| 項目性質 | EB-5項目投資類別 |
| 項目地址 | 美國德克薩斯州達拉斯市中央商務區的藝術街區 |
| 項目動工日期 | 2017年4月 |
| 項目竣工日期 | 2019年8月 |
| 項目所屬區域中心 | 德州弗里斯科區域中心 |
| EB-5投資人 | 165人 |
| 融資結構 |
銀行高級貸款9070萬美元，39.4%
EB-5貸款8250萬美元，35.9%
股權投資5680萬美元，24.7%
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| 項目總投資 | 2.3億美元 |
| 投資期限 | 5+1+1 |
| 監管銀行 | Signature Bank |
| 就業創造 | 2453個，項目就業盈余率49% |
| 12還款擔保 |
公寓出售：根據 Foley & Puls出具的公寓可行性研究報告，項目周邊同等類型的公寓銷售平均價格從728到990美元/平尺，而本項目公寓的平均售價也在1000美元/平方英尺左右，考慮到本項目的地理位置優勢并且屬于新建樓盤，這個價格是比較合理的。另外，可行性研究報告也指出，當地公寓的庫存總體呈下降趨勢，對公寓的需求在增加。根據HVS出具的酒店可行性研究報告，周邊類似檔次酒店的入住率約70%，平均價格約在285到298美元之間。本項目的預計入住率也在70%左右，平均房價略高一些，約315374美元左右；
2，根據仲量聯行出具的估值報告，本項目的酒店估值約9910萬美元，公寓估值約1.39億美元，餐廳部分較小沒有單獨進行估值，按成本約1564萬美元計算，項目整體的估值約2.54億美元，即使按照比較保守的70%再融資比例計算，再融資的資金預計也是足夠償還EB-5貸款和高級貸款的；
3，項目獨立子公司為EB5投資人出具1.5億美元的還款擔保；
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| 開發商 | 豪爾集團 |
| 項目發行費 | 5萬美元 |
項目優勢：
1、項目資金結構合理；
2、資金監管嚴格：項目I924樣本申請獲批釋放80%，20%預留用做退款儲備金，開發商提供退款擔保；由獨立GP和NESF共同把關投資款釋放；EB5資金從監管賬號釋放后，進入NCE獨立放款賬號，由GP和第三方監管機構（會計師事務所）監管資金使用；
3、雙重獨立監管機制：獨立GP監管EB5資金使用和項目建設；獨立第三方律所SHEPPARD MULLIN從EB5投資人利益出發二次審核和把關項目發行文件；
4、開發商全資子公司提供多重擔保：被拒退款擔保，項目完工擔保，EB5借款還款擔保，該項目對EB5投資人的擔保金額是EB5資金的3.8倍；
5、就業充足，采用RIMS II模式，建筑花費計算就業，項目就業倍數高達1.49倍，僅建筑花費就業便滿足移民局要求；
6、頂級EB5團隊，頂級移民律師KLASKO和知名證券律師RONALD R.FIELDSTONE為項目發行文件把關；政府投資設立的區域中心對項目履行合規監管及贊助；
7、位置絕佳，公寓酒店市場需求強勁；
8、商信譽卓著，50年地產投資經驗；
項目效果圖
豪華公寓
豪華酒店和餐廳
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